不動産投資の光と影（その１）

こんにちは。アラかん亭です。

皆さんいかがお過ごしですか。

今日は、戸建て賃貸物件に入居の申し込みがあったことご報告いたします。

今まで入居者が見つからず、ヒヤヒヤしていたのですが、これでちょっと落ち着くことができました。

良い機会なので、自分の今までの不動産投資で学んだことをまとめてみました。

不動産投資に興味があるのでこれからやってみたい人や、既にやっているけど他の状況を知りたいと言う人の参考になれば幸いです。

もちろん、不動産投資の世界はものすごく広く、色々な投資手法やスタイルがあります。

当然のことながら、これから書くことは私の知る世界での感想でしかありません。

私の不動産投資歴

まずは、私の不動産投資をご紹介いたします。

私は現在アパート２棟、戸建て２軒の不動産オーナーです。

不動産投資歴は、一番最初に不動産投資の本を読んだ時から約８年とちょっとです。

ロバート・キヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んだのはもっと前だったので、そこまで含めると１０年以上になります。

アパートは父が建てたもので、遺産相続で所有しました。１棟は１Kで８室、１棟は２LDKで４室の規模です。戸建ては２棟とも３LDKで、私が土地から購入、銀行の借り入れを起こし、ゼロからスタートしたものです。

戸建は２軒目の入居をいただいたので、現在は所有物件は満室状態です。しかし、11月15日にアパートの２LDKが１室退去予定です。

物件の管理は全て管理会社に委託しています。自主管理ではありません。

戸建賃貸物件に入居申し込みがありました

８月１１日に「戸建賃貸ピンチ」でご紹介した上尾市の戸建物件に入居の申し込みがありました。 

まずは一安心です。

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申し込みがあったのは、ちょっと前で１０月１日でした。想定よりちょっと年収が低い方なのでこれからの家賃の支払いが心配なのですが、保証会社を通過しているので大丈夫かなと入居していただくことを判断いたしました。

この物件が完成し、引き渡しがあったのは７月３日だったので、約３ヶ月弱空家の状態でした。

ちょっと長かったです。

3ヶ月間はこの物件で収益はないのに、電気代や水道代の基本料金の支払いをしました。

アパートと異なり、戸建て物件はこのような出費が発生します。

不動産投資にとって、空家、空室は本当にきついものです。

まずは入居申し込みがあったので一息つけました。

不動産投資の光の部分

不動産投資は良いところがたくさんあります。まずは、良いところ（光の部分）を列挙してみます。

私は不動産投資をしているわけで、もちろんこの良いところの合計が悪いところの合計を上回ると思っています。

1. 仕組みビジネスなので、自分が直接働かなくても一定の収入を得られる
2. 投資の金額は大きいがリターンも大きい
3. 世の中が不景気でも、人は住むことはやめられないので常に需要がある
4. 景気動向の波が最後に来るので対応に時間的余裕がある
5. 物件に抵当を入れることにより、銀行が融資をしてくれる
6. 建物には減価償却が取れるので、税金が少なくなる
7. 自分が死んで遺産相続になった場合、不動産は現金よりも評価価値が少なく、その結果相続税が少なくなる
   （６、７項は悪徳不動産業者の売り文句にもなっているので、必ずしもメリットばかりではない）
8. 現代は変化の激しい時代であるが、不動産業会の時間の流れは割と遅い
9. 基本は入居、退去の繰り返し。とんでもない変化球はこない
10. 小さい子供がいるファミリー入居者は、子供の保育園、幼稚園、学校を変えなくてはいけないため比較的退去がでにくい

こんなところでしょうか。先頭の「仕組みビジネス」であることがが最も良いところでしょう。

不動産投資の影の部分

ではマイナス面です。

すぐに思いつくところでは

1. 投資金額の単位が大きい
   （物件により１億円程度にもなる）
2. 効率の良い不動産投資のためには銀行借り入れが必要である
   （現在はフルローンを引くことはほぼ不可能）
3. 未来は予測がつかないが、投資期間は長い
4. 投資判断にはある程度の勇気が必要である
5. 一度下した判断には後戻りが効かない
6. たくさんの契約書書類にハンコをつかなくてはいけない
7. 賃借人が見つかり入居があるまで一銭も売上げ、収益が生まれない
8. 退去が不定期に発生し、売上げ、収益が下がる
9. 火事や地震などの災害リスクがある
10. 入居者が自殺したり、孤独死したりするリスクがある
11. 固定資産税や所得税の支払いはオーナーの負担である
12. 確定申告などの税務処理が必要である
13. 物件は老朽化するため修繕やリフォームをタイミングよく行う必要がある
14. 賃借人（入居者）が借地借家法で厳重に守られている
15. 人口減少、生産緑地解除のようなマイナス環境要因にさらされている
16. 地域により事情や環境が異なるため投資の成否を判断、予測するのが難しい
17. 他のプレーヤーは不動産会社や銀行であり、彼らはプロである
18. お付きあいする不動産会社の質により成果が大きく左右される
19. 悪徳不動産会社に気をつける必要がある
    （「かぼちゃの馬車」のような詐欺まがいの投資案件が身近にたくさんある）
20. 民法、借地借家法、宅地建物業法など法律の知識が必要である
21. 不動産に関する知識のアップデートや勉強が継続して必要になる

などでしょうか。結構ありますね。

良いところが約１０個くらいしかないのに、悪いところが２倍の２０個以上もありました。

でもこれが実態でしょう。

不動産投資家などと言いますが、私たち投資家はほぼアマチュアのようなものですが、不動産投資に関わる多くのプレーヤーは不動産会社や銀行などのプロです。

不動産投資の初心者や経験の浅い人はここが一番理解できていないのではと思います。つまり、不動産投資はアマチュアが挑むプロとの真剣勝負なのです。

（だからと言って勝ち目がないことはありません）

長くなるので、今日はここまでにしておきます。

次回は光の部分（メリット）についてもう少し書いてみます。

それではまた。