アラかん亭ブログ

アラ環のITエンジニアです。お金持ち思考、不動産投資など様々なことをブログにしていきます。

不動産投資の光と影(その2)

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皆さん、こんにちは。

アラかん亭です。

いかがお過ごしですか?

今日は不動産投資の光の部分(いいところ)について考察してみます。

 

前回のブログでは光と影の部分を両方列挙してみました。

 

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 前回の光の部分の項目が細かすぎたのでまとめてみました。

ざっとこんなところだと思います。

  1. 仕組みビジネス
  2. 収益が比較的大きい
  3. 景気の波を受けにくい
  4. 銀行融資を利用できる
  5. 節税ができる

仕組みビジネスである

私が不動産投資の最大の長所は、仕組みビジネスであることだと思います。

つまり、私が病気で寝込もうが、海外旅行へ行こうが、休日であろうが、不動産物件は日々稼いでくれます。

ここが時間で給料をいただくパートの仕事や、会社へ毎日行かなくてはいけないサラリーマンとは大きく異なる点です。もちろん転勤などありません。

ロバート・キヨサキが4つのキャッシュフロークワドラントでは、彼が推奨する左側のBとIに属することになります。

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不動産投資の本に不動産投資は「不労収入」と書いてある場合があります。しかし、私は「不労収入」とは思いません。

不動産投資は決められた時間で働かなくてもいいですが、投資の判断をする、不動産会社と交渉する、書類を作成する、入居者の対応をする、勉強するなど様々な仕事をこなさなくてはいけません。時間もかかります。

ですので、不労収入を目的に不動産投資は違う思います。

収益が大きい

収入が大きいことも大きな特長です。

不動産物件や銀行借入額によりますが数万円単位でキャッシュフローが生まれます。物件を多数持っている不動産投資家は月100万円以上の収入があります。

この金額は他の職業ではなかなか実現できません。

ただし、その反面投資額が大きくなります。個人により1億円以上も銀行融資(つまり借金)受け、投資をしている人もたくさんいます。

投資が成功すればリターンは大きいですが、失敗すると不動産投資ばかりか、人生が終了してしまうこともあります。そこまで酷くなくても再浮上に時間がかかる場合もあります。

また、頭金として多額の自己資金を投入するケースも多いため、お金に多少の余裕が必要です。

景気の波を受けにくい

景気の波を受けにくいことも不動産投資の特長です。

景気不景気の波の影響は不動産にもっとも遅く到達すると言われています。

賃料は短期間には変化しません。土地や建物の値段もあまり変化しません。

株式投資の場合、株価が毎日変動するのとは大きく異なります。

また、需要も安定しています。衣食住の「住」が不動産投資がもっとも関わることですが、ホームレス以外の人は必ずどこかに住んでいます。

人口減少の時代ですがそれでも、1億人以上分の需要があります。外国人に物件を貸せば人口減少の範囲外です。Airbnbなどを利用すれば増加するインバウンド需要も見込めます。

また、収益のシミュレーションも比較的簡単にできます。

もちろんそれなりの会計の知識が必要ですが、将来の収入と支出を計算して、物件を購入する前に数字で将来を予測できます。

市販のシミュレーターもあります。自分は初めのころは市販のシミュレーターを使用していたのですが、今は自作Excelで年度ごとの損益計算書(P/L)を作成しています。

自作している理由は、自分で作ることで会計の知識を学ぶことができ、また、税金、家賃下落率や空室率など地域や時間によって異なるパラメーターを自由に設定できるからです。

それに、どのみち将来は正確には予測できないので、市販の物でも自作でも大差ないからです。

銀行融資を受けられる

これは銀行から借金することなので、同時に影(デメリット)でもありますが、融資を受けられるということは事業を円滑に進めるためには良いことです。

起業や自営で融資を受けるためにはものすごく準備や説明が必要で、ハードルが高いですが、不動産投資は銀行の方でアパートローンなどと言って商品化しているくらいです。

ロバートキヨサキは「他人のお金を活用する」と言って、お金持ちになるための重要要素であると毎回強調しています。

私が以前のブログで書評を書いた「お金持ちの哲学」でも大富豪は積極的にローンを組んで収益をあげていると書いています。(P152)

 

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銀行は土地と建物を担保に入れる(抵当権をつける)ことで、融資をしてくれます。担保に入れるということは、借金の返済ができなくなれば取られてしまうということですが、投資がうまく行かなくなった場合仕方がありません。

しかし、銀行もお金を貸す前に物件の査定をして融資額を決めているので、やばくなったら物件を売却すれば大火傷をする可能性は低いです。

節税ができる

これも大きなメリットの一つです。

個人でも法人でもできます。

建物には「減価償却」というものが発生します。これは、建物の費用を耐用年数で割った(木造ならば22年)金額になります。

減価償却は経費として扱えます。実際にはお金として出て行かないのですが、収入から差し引くことができ流のです。そして、残った収益(営業利益)に対して税金がかけられます。減価償却は大きければ大きいほど税金がやすくなります。

普通のサラリーマンでは税金を先に取られて残ったお金から出費をしなくてはいけませんが、不動産投資は先に出費をしてから税金が取られます。

サラリーマンは基礎控除というものがありますが一律で低めに設定されています。詳細は下記をご参照ください。

サラリーマンの必要経費、給与所得控除の計算方法 [税金] All About

まとめ

不動産投資はメリットがたくさんあります。

お金持ちはこのメリットを最大限に生かしていると思います。お金持ちになるためには不動産投資、不動産の知識は必須ではないかと感じます。

私の不動産投資の勉強会の仲間は比較的お金持ちが多いような気がします。

しかし、不動産投資は光の部分(メリット)以上に、影の部分(デメリット、リスク)もがあります。最近、世間を騒がせた「かぼちゃの馬車」やワンルームマンション投資などの詐欺行為が頻繁にあります。

次回は影の部分について書こうと思います。

ここまで読んでいただきありがとうございました。