アラかんブログ

アラ環のITエンジニアです。一部上場企業で課長まで昇進しましたがあえなくリストラで退職。転職先ではしがない平社員。以来複数収入を目指して悪戦苦闘中。そんな日々をブログを書いて行きます。

不動産投資、詐欺がすぐそこに(その2)

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こんにちは、アラかん亭です。

今回は前回の続きで私の体験談で、不動産投資詐欺(まがい)に引っかかりそうになった話です。

 

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業者から電話がかかってきた

そして数日後、その担当者から良い物件が出たので検討してみないかと電話がありました。私は物件を買いたくてウズウズしていたので、当然私は前のめりです。

ただ、物件の場所は北海道札幌市、私の住む関東から遠いし、地域の知識もない。価格は9000万円もして想定よりかなり高かったです。妻にも相談する必要があるのでその場で判断できませんした。

場所も東京近郊を希望したのに北海道だったので質問したところ、「東京には今は適当な物件がない」と言われました。また、「良い物件なので買い手はたくさんいる、競争なので3日間くらいで決断しないと逃す」と言われました。この辺を担当者に確認すると、当社の物件は良い物件が多いので、だいたい在庫は一週間くらいで決まっていくとのことです。

そうは言っても金額が金額だけに躊躇しているうちに、また電話がかかってきて、「残念ながら、あの物件は他の人取られてしまった。あなたのために、また物件を探す」と言われました。

私はそんなにすごい競争になってるのかと思いました。そして、非常に残念に思い、自分の決断の遅さ、妻を説得する力のなさを嘆きました。

今はこれも業者の営業手口ではないかと思っています。

一週間後にまた電話がかかってきた

1週間後くらいだったと思います。また担当者から電話がかかってきて「良い物件が出たので是非とも紹介したい」とのことです。

私は前回逃しているので、さらに前のめりになりました。物件の所在地は同じく札幌市で、金額は前回より安くて7500万円だったと思います。1988年建造なので、当時で築22年でした。最寄りの地下鉄駅から徒歩12分、1K23戸です。当時はかなり空室があったかと思います。

私は今度は逃したくありませんでした。縁もゆかりもなく、知識のない札幌でも構わないと思ってしまいました。

担当者からすぐに判断しないとまた逃すと言われました。後から考えると、これ投資家の背中を押す営業手口の一つでしょう。

私は焦りました。

妻の説得の必要があると業者に話をしたら、自宅のある茨城まで説明に来てくれるそうです。そして、実際に説明に来てもらい喫茶店で私と業者で妻を説得して、妻はそこまで言うのならばとOKしてくれました。

さらに後日、担当者からは、年金などに将来不安がないかの問い合わせがあったことは記憶に残っています。その時はなぜ聞くのか不思議に思いましたが、「厚生年金と企業年金があるから比較的不安はない」と答えました。今考えると、これは営業手口の一つで、担当者は「不安です」と答えてもらいたかったのでしょう。自分の答えに苦笑するするしかありません。

自分の将来の年金など不動産取引には関係ありません。しかし、業者は私の背中をさらに押そうとしたのです。人生100年時代、「将来不安」はサラリーマンへの魔法のキーワードです。このキーワードを安易に使用してくる営業には要注意です。

話はトントン拍子に進み、会社を休んでの現地確認の日程もすぐに決まりました。銀行はスルガ銀行札幌支店を紹介すると言われました。アパート経営の収支計算書なども業者からもらいました。

あとは現地へ行って物件を確認し、契約をするばかりです。

並行して継続していた不動産投資の勉強

私は、物件購入に前のめりになっているものの、不動産投資のノウハウ本を読む勉強は継続していました。

たまたまなのですが、その時はソフトを購入して将来の収支シミュレーションなどもできるようになっていました。また賃貸サイトに掲載されている地域の平均家賃推移なども見るようになていました。

収支シミュレーションの結果は7~8年後にはデッドクロスのために収支が赤字になると示していました。デッドクロスとは物件の減価償却期間が終わるため、控除がなくなることから所得税が高くり、キャッシュフローが赤字になることです。中古物件を買う人は要注意です。

また、賃貸サイトをチェックしたところ、物件の地域のアパートが多く、家賃推移は右肩下りであり、将来もこの傾向が続くことが容易に予測できました。

借り入れ金利スルガ銀行のため4~5%(記憶が曖昧ですみません)で高かったです。スルガ銀行は最近「かぼちゃの馬車」事件で、金融庁から住宅ローンなどが業務停止になった銀行です。当時から高金利、審査は甘いことで有名でした。

札幌は雪が多いため冬は除雪が必要になります。除雪費用負担のことを業者へ問い合わせたところ、オーナー負担との回答でした。当社、業者から提示された計算書には除雪費用のことなど何も書かれておりませんでした。

自分の勉強の結果からはネガティブ材料しか出て来ませんでした。北海道行きの飛行機に乗った時は、イケイケ気分は何となく冷めており、どうしようかと悩んでいました。

見学の直前にファミレスへ連れ込まれる

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ちょっと見はキレイだが、、

現地で担当者と落合い、早速物件の見学の車に乗りました。札幌駅から物件までの車の中で、業者の工事チームがどれほどすらばし技術を持っているかくどくど説明されました。

しかし、地元の若い工事業者は黙っていましたが、なんとなく「そこまで言うか、、、」と自信のなさそうにしていました。

現地に到着したら、物件見学の前に、何故かファミレスに連れ込まれました。「実は、土地の一部で境界線が隣地とはっきりしていないところがある。決済までにははっきりさせる」とのことです。私は正直そんなこと今言うなと思い、業者への信頼は大きく崩れました。

その後、物件を見学しました。上は紹介された札幌市の物件です。

外観はなんとなくきれいなのですが、細かいところはボロボロで、清掃も行き届いておりませんでした。建物の裏側は荒れていました。

 

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荒れた裏側

物件の見学中にその工事担当者に小声でこの物件の家賃はこれかららどうなると思っていますか?と聞いたところ工事担当者はこの辺りはアパートがたくさんあり過当競争になっているので期待できないと正直に教えてくれました。

また、現入居者のレントロール(年収などのデータで入居時に不動産会社に提出されたもの)も見ました。年収100万円程度の人も何人かいました。低すぎませんか?と担当者に聞いたところ、今はそういう時代で、そういう人を入居させないと部屋が埋まらないと言われました。

帰りの飛行機ではどうやって断ろうかと気持ちが変わっていました。そして、帰宅後にすぐ業者へ断りの連絡をしました。

幸いにも業者からはその後しつこい引き止め工作はありませんでした。購入申し込みのハンコを押していないのですから、法律的には引きとめはできません。

唯一言われたのは、銀行担当者のメンツを潰したので、この後あなたの話は進めにくくなると言うことくらいでした。契約もしていないし、一度も会ったことがない銀行担当者です。メンツを潰すも何もないと思います。

まとめ

長くなってしまいましたが、以上が私の経験です。

幸いにも寸前のところで契約を踏みとどまることができました。

踏みとどまることができたのは、並行して進めていた不動産投資の勉強、見学直前に契約予定者(私)をファミレスへ連れ込んで直前説明をした業者のチョンボ、現地担当者の正直な回答のおかげでした。

もし、この物件を購入していたならば、今は築30年の物件を抱え、デッドクロスからキャッシュフローは赤字になり、まだまだ残るローン返済に苦しんでいると思います。

この契約は詐欺ではなく詐欺まがいと思います。担当者は決してウソはついていなかったし、虚偽契約をさせようとしなっかたです。私はこの業者を法的に訴えることはできません。しかし、アパート経営という観点からはダメ案件であり、投資初心者を食い物にしているとことは事実です。

また、セミナーで見込み客を集客する、小出しに物件を紹介する、短い期間に判断させてじっくり考えさせない、将来不安をあおる、東京の物件で釣って別のエリアの物件を購入させるなどの業者の手口も経験することができました。

私の経験したような詐欺まがいの取引は今でも行われていると思います。不動産投資を始めたばかりの人は「買いたい病」にかかっています。十二分にご注意ください。

ここまで読んでいただきありがとうございました。

少しでもみなさんの参考になれば幸いです。