アラかん亭ブログ

アラ環のITエンジニアです。お金持ち思考、不動産投資など様々なことをブログにしていきます。

不動産投資詐欺【まがい】に引っかからない5つの方法

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こんにちは、アラかん亭です。

 

不動産投資について、サラリーマンで2足をはいている自分の経験からブログを書いています。できるだけ、不動産投資の成功ノウハウ本などに書かれていないような内容をご紹介したいです。

不動産投資はかつてのブームからは一息ついたものの、副収入を得るためにサラリーマンの間ではまだまだ人気があります。

前回まで「不動産投資、詐欺はすごそこに」で自分の体験を何回かにわけて書いてきました。不動産投資は金額が大きいため、時には失敗が致命傷になります。

ここでがは、不動産投資で失敗しないために、不動産投資詐欺まがいに引っかからない方法を5つにまとめます。

悪質な不動産投資詐欺まがい

世間では「かぼちゃの馬車」「TATERU」事件など不動産投資詐欺が話題です。最終的には裁判の結果によると思いますが、投資家の銀行残高を書き換えて融資を通すなどの違法行為があるため、これらは詐欺に当たると思います。

しかし、私は不動産投資の世界には詐欺ではないが、投資家をだまして不当な利益を得る「不動産投資詐欺まがい」があります。

詐欺まがいは、契約に嘘も偽りもありません。合法なため、余計にたちが悪いかもしれません。

これらの契約は、不動産の値段が高すぎる、リスクを隠蔽する、不利益になることを説明しないなど投資家のことを全く考えていない悪質な契約です。

詐欺も悪質ならば、詐欺まがいも悪質です。私たちはどちらにも引っかからないようにしないといけません。

私は下記の5つを守っていけば、100%ではないけど詐欺まがいに引っ掛かる確率はかなり減らせると思います。 

1.無料セミナーに安易に参加しない

世の中にあふれる無料不動産投資セミナーは、ほぼ100%業者の宣伝・売り込みです。

主催者側は見込み客を得るのが目的であり、セミナーに参加する不動産投資家を儲けさせるためではないことを肝に銘じる必要があります。

ゲストとして講演する「〇〇さんの話を聞きたい」などの明確な理由がない限り、貴重な時間と交通費を使って参加する必要はありません。

セミナーの後、業者との相談コーナーみたいなものが設定されていることが常です。

ここで業者はカモ(見込み客)を引っ掛けようとしています。

私が不動産投資詐欺まがいに引っ掛かりそうになったスタートは、不動産投資セミナーでした。

このようなセミナーの参加は時間とエネルギーのロスです。

しかも、ロスはセミナー後も続きます。こちらの連絡先を教えてしまうと、その後複数回にわたり売り込みがあります。それらに対応するためにも時間とエネルギーが必要です。

最後は引っ掛かることを回避できても多大なのロスは避けられません。

 

2.自分で収支シミュレーションをする

自分で行う収支シミレーションは必須です。

業者から物件を購入しようとすると業者が計算した収支シミュレーション(目論見書)を渡されますが、そのまま信じてはいけません。

業者のシミュレーションは現在の経済環境が今後も維持される前提で計算されていことが多いと思います。

変動する可能性が高いもの(家賃の下落や金利の変動など)、業者の扱う範囲でないもの(銀行の借り入れ手数料、保険費用、不動産取得税、固定資産税など)、業者にとって都合が悪いもの(人口減少などネガチブ要素の折り込み)などが省かれているもしくは甘く計算されている可能性が高いです。

何千万もの大金を投資をするのです。

自分の収支シミュレーションを準備することをお薦めします。

自分のシミュレーションならばパラメータの変更ができるので、家賃下落や修繕費などを厳し目に織りこめます。厳し目の計算が必要な理由は、最悪とまでいかなくても、悪い方向に状況が進んでも投資家として生き残るためです。

自分は最初は市販ソフトを購入してシミュレーションをやりました。しかし、細かいパラメーターなどが調整できないため自分専用のシミュレーションをExcelで作成しました。今はこのExcelを活用して案件の評価計算をしています。

3.大家さんの勉強会に参加する

以前のブログで書きましたが、不動産投資でお付き合いをする関係者はほぼプロの業者であります。プロの業者であるから彼らは自分達の利益のために仕事をしているのであり、投資家であるあなたを儲けさせるために活動しているのではないということです。

ですから、同じ立ち位置である大家さん(不動産投資家)が集まる勉強会に参加することをお勧めします。勉強会で情報交換することにより、本当に大家さんのためになる情報を入手することができます。

あの業者はヤバイとか、この業者は良いなどの情報も得ることができます。

大家さんの勉強会はたくさんありますが、私は「大家さん学びの会」という大家さんの勉強会に参加しています。

この会の主催者のMさんやNさんと情報交換することで、私は不動産投資に役立つ様々な情報をを得ています。

ooya-manabi.com

 

4.不動産の勉強を継続して行う

不動産に関する勉強は継続して行う必要があります。

私は上記の大家さんの勉強会以外に宅地建物取引士の勉強を継続しています。

宅建士の資格を取って不動産業者になる予定はありませんが、宅建士の勉強から不動産と関係が深い借地借家法などの法律、税金関係の知識などを得ることができます。また、宅建業法を勉強することにより不動産業者に関わることも勉強できます。

私は受講したことありませんが、浦田健さんが主催するJRECは不動産投資家にターゲットを絞った講座です。必ず役に立つろ思います。

また、不動産投資関連の書籍は数え切れないほどもあり、インターネット上にはブログもあります。参考にしていけば良いのではないでしょうか。

この勉強だけやっていれば大丈夫ということはありません。複数を幅広く勉強して知識を身につけていく必要があると思います。

 

5.断る勇気をいつでも持つ

一度業者と交渉が始まると、心の中でいつのまにかその物件を購入することが前提になってしまいます。業者には購入する意思は伝えていない、もちろんハンコなども押していないのですが、すっかり物件を買った気になりついついその次のことを考え始めてしまいます。

冷静に判断をしているつもりですが、ネガティブな要素に対して、「まあどうにかなるか」という感じで甘くなりがちです。

そうすると、ダメ物件でも契約を進めてしまい、気が付いた時は業者の思う壺で後の祭りということになります。

これは大変危険です。

また私は多いのですが、ここで断ったら業者の人に申し訳ないと感じることもあります。この気持ちも捨てるべきです。残念ながら、あなたが業者を信頼するほど、業者はあなたのことを思ってくれていません。彼れはあなたに断られたら次のお客さんを見つけに動くだけです。

一度交渉を始めた案件に対し「あきらめたくないなあ」と感じることもあると思いますが、断る勇気はいつも持っている必要があります。

契約するには、どこかで「えいやぁ」と決断をしなくてはいけませんが、その瞬間までは常に冷静に物件の分析をしていかなくてはいけません。

最後に

不動産投資は事業です。

事業ですから、それなりのお金が必要でしすし、ある時は人生を賭ける場合もあります。また、取引きする関係者は業者が多く、周りはプロ、自分だけがアマというのが普通です。その意味で、投資と名前が付いていますが、株式投資や金、FXなどとは本質が異なります。

事業を継続するためには、投資詐欺、投資詐欺まがいには絶対に引っ掛からないことが必要です。

自分自身も改めて肝に命じて不動産投資を進めていきたいと思います。

ここまで読んでいただきありがとうございました。