アラかん亭ブログ

アラ環のITエンジニアです。お金持ち思考、不動産投資など様々なことをブログにしていきます。

不動産投資、詐欺はすぐそこに(その3)

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こんにちは、アラかん亭です。

不動産投資について、自分の経験からブログを書いています。

できるだけ、不動産投資の成功ノウハウ本などに書かれていないような内容をご紹介したいです。

今回は私がしつこく勧誘を受けたワンルームマンション投資の経験談です。前回の札幌の物件と異なり、収支が最初から合わなかったので、初めから買う気にはなれませんでした。

 

不動産投資詐欺と詐欺まがい

再度になりますが、不動産投資詐欺と詐欺まがいの私の定義です。

 

不動産投資詐欺:契約にウソがあるもの

不動産投資詐欺まがい:ヤバイ物件だが契約にウソがないもの

 

両者は紙一重ですが、法律上は大きくことなります。

詐欺であるならば、裁判で勝てる可能性がありますが、詐欺まがいでは後でだまされたと思っても救われません。

民法では「契約自由の原則」というものがあり、どんな契約でも一度契約したならばも守らなければなりません。

ですから、詐欺まがいの契約を結んでしまえば後で不利な契約であることが分かっても、契約を無効にしたり取り消しをすることができません。

不動産業者は投資家が無知なことにつけ込んで、投資家に不利な契約を結ばさせます。一度契約してしまえば不動産業者の勝ちになります。

区分所有のセミナーに参加する

8年くらい前の話です。

私は区分所有建物(マンション)投資のノウハウ本の著者が登壇するということで、区分投資セミナーに参加しました。

ワンルームマンション投資は今も盛んですが、この頃もワンルームマンション投資が流行っていました。

このセミナーであるマンション仲介業者を知りました。前回の札幌の物件もそうですが、脇の甘い投資家はセミナーで引っ掛けられるのがパターンのようです。

私はちょっと興味が湧いてしまい、セミナーで名刺交換をしてこの業者の話を聞きました。

この業者は主に神奈川県川崎市のマンションをリフォームして再販する業者でした。中心は1Kのワンルームマンションです。

いわゆるワンルームマンション投資業者です。

当然のことですが、名刺交換をした後は見込み客としてしつこく勧誘を受けました。

キャッシュフローを産まない物件を紹介される

勧誘は基本的にはメールでしたが、最後は私の住む水戸市まで訪問されました。会いたくなかったのですが、押し切られました。

当日は喫茶店で会いました。業者は若いキレイなアシスタントの女性を連れてきて、女性から説明を聞きました。

女性から説明を受けたら私の気持ちがちょっとは和らぐと業者にみられたのかと思うと、さらに買う気がなくなりました。

この業者からは複数の物件を紹介されました。どの物件もとても買う気になりませんでした。すでに資料は処分しているので、細かな数字は残っていないのですが、収支に関してはどれも同じような感じでした。

この業者が紹介する物件はどう計算してもキャッシュフローをうみません。買った初年度から赤字です。

この頃は、自分で収支シミレーションをやっていたのですが、業者からもらった目論見書からはシミュレーションするまでもなくNGでした。

理由は物件の値段が高すぎるからです。地域の平均賃料相場から比べて物件の値段が高いのです。

値段が高い理由は、業者がリフォームすることで利益をたんまりと物件価格に乗っけているからでしょう。この手の業者はただの仲介だと利益が限定される(宅建業法で上限が規定されている)ので、リフォームを行って利益を上乗せします。

結局、断り続けているうちに業者からの勧誘がなくなりました。

税金対策になる?

業者は私にマンション投資を進める理由として、

  1. 税金対策
  2. 資産形成

をアピールしてきました。

残念ながら2つとも業者の説明は納得できませんでした。

なぜ税金対策になるかというと業者の説明は、

  • 銀行の借り入れ金利分が損金で計上できること
  • 減価償却が数年間取れること
  • 収支が赤字になることで確定申告で損益通算すると税金が返ってくる

と言うのです。また、数十年後!に借り入れ返済が終わると収益が黒字になると言います。

全くアホらしいです。

税金は返ってくるかもしれませんが、借り入れ返済から毎月の赤字を補填する必要があります。所得税を納税する代わりに、業者と銀行に貢献することになります。

また、数十年後の借り入れ返済が終わる頃は、相当の築古になっているでしょう。黒字にできるような賃料が取れるかどうかも計算できません。

資産形成になる?

もう一つの説明が資産形成です。

業者は「将来の老後のため、資産を持っておくと良い」と勧めました。定番の将来不安をあおる営業トークです。

確かにマンションは不動産資産です。

すぐに自分が死んだ時の相続税対策ならば、現物なので資産評価額を圧縮できます。

しかし、老後の収入源にはならないでしょう。

資産価値は年々低下していきます。自分が将来高齢者になった時には資産価値が大きく減っているのが普通です。都内の人気エリアののマンションは値段が下がらないものもあります。この業者の紹介する物件は川崎駅から南武線に数10分も乗ったところで、都内の一等地ではありません。

将来どうなるか分かりませんが、よほどでない限りエリアの人気が急上昇するようなことはないでしょう。

マンション投資の隠れたリスク

マンション投資にはもう一つ隠れたリスクがあります。

私に自宅はマンションです。マンションに住んでいると分かるのですが、マンションは管理が重要です。

管理とはマンションの入居者の合意のもと、管理組合がきちんと機能していて、建物の清掃や保全、そして入居ルールががきちん守られているかということです。

空き部屋の数も重要です。空き部屋が多くなると、徴収できるマンション全体の管理費用が少なくなるので管理が回らなくなります。

また、住民が何かの理由で対立してて管理組合がうまく機能していない場合もあります。

このようなリスクは購入前にはなかなか分かりません。購入してからジワジワと分かってくるものです。

購入時に管理組合の修繕積立額などを説明される(宅建業法で規定されています)ので、予測がつく場合もありますが、それだけでは文字になっていない管理状況はなかなか分からないと思います。

ですので、区分投資は一棟もののアパートや戸建て投資と比べて、隠れたリスクがあります。

値段が手頃だからとワンルームマンション投資を安易に始めるのは危険です。

まとめ

私が説明をした業者は買う気になるような合理的な説明が全くできていませんでした。これで誰が買うの?というくらいです。

しかし、世の中には区分投資業者があふれています。それだけ買う人が多いということでしょう。

インターネットを検索するとワンルームマンション投資はヤバイという記事がたくさん出てきます。

不動産投資家はセミナーで引っかかるケースが多いと思います。有料セミナーですら業者の勧誘があります。ですので無料セミナーはほぼ業者の宣伝です。

不動産業者が主催するセミナーに参加するときは要注意です。安易に名刺交換などしてはいけません。 

ということで、皆さんご注意ください。

ここまで読んでいただきありがとうございました。